Schôdza vlastníkov bytov a zhromaždenie členov SVB sú najvyššími orgánmi na výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správnym vedením schôdze / zhromaždenia, predídete množstvu nedorozumení, zbytočných emócií a chybám, ktoré neraz môžu skončiť aj na súde a významne zhoršia vzťahy na dome.
Máme pre Vás riešenie
Máme pre Vás odpovede na najčastejšie otázky
Máme pre Vás príklady z praxe
Nebudeme sa zaoberať samotným vyhlásením, to nájdete v inom článku. Budeme vychádzať z predpokladu, že schôdza resp. zhromaždenie boli vyhlásené riadne a včas spolu s programom. Najdôležitejšou osobou na začiatku schôdze ( budeme tak pre zjednodušenie nazývať aj zhromaždenie SVB ) je ten, kto schôdzu vedie.
§14a ods. 3 zákona 182/1993 Z.z. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
Nazvime ho predsedajúcim schôdze.
V citovanom ustanovení sa neuvádza, kto vedie schôdzu ak si ju zvoláva štvrtina vlastníkov. Vtedy sa táto štvrtina vopred dohodne na jednej osobe z jej radov, ktorá schôdzu vedie. Pri spoločenstvách ak predseda nie je zvolený a jeho právomoci prevzal jeden člen rady, tento zároveň prevzal aj právo viesť zhromaždenie. Predsedajúcim môže byť :
1. Dohodnutá osoba spomedzi štvrtiny vlastníkov pri zvolaní schôdze vlastníkmi.
2. Pracovník správcu, ak je dom spravovaný na základe zmluvy o výkone správy.
3. Predseda SVB pri zhromaždení SVB.
4. Zastupujúci člen rady spoločenstva, ktorý prevzal právomoci predsedu SVB.
Významným faktom je, že po odsúhlasení vlastníkmi už počas schôdze môže túto funkciu na základe rozhodnutia vlastníkov prevziať iná osoba.
5. Doslova ktokoľvek, teda držiteľ splnomocnenia overeného notárom na tento účel alebo hosť, teda aj osoba, ktorá nemá vlastnícky vzťah k priestorom v dome.
U držiteľov plnej moci je potrebné poznamenať, že splnomocnenie udelené podľa zákona o 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje len hlasovanie, nie výkon funkcie. Takže takáto osoba sa na účely prípadného vedenia schôdze počíta za osobu bez vzťahu k nehnuteľnosti. O tom sa dočítate v článku o splnomocneniach.
Čo urobí ako prvé predsedajúci?
Jednou z bazálnych vecí na schôdzi je výkon hlasovacieho práva. Toto právo prislúcha každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru alebo nositeľovi jeho práv na základe plnej moci. Zároveň však musí byť splnená podmienka § 139 Občianskeho zákonníka, že za platný hlas pri podielovom spoluvlastníctve sa považuje hlas väčšiny podielu. Teda viac ako 1/2. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov stačí účasť jedného z nich. Predsedajúci zabezpečí prezenčnú listinu, v ktorej budú vyznačení prítomní vlastníci s počtom platných hlasov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci. Odopretie preukázania totožnosti je dôvodom na neuznanie hlasovacieho práva, ak osobu nie je možné spoľahlivo stotožniť inak.
Ide sa otvoriť schôdza.
Predsedajúci sa ujme slova a otvorí schôdzu tým, že prítomných na schôdzi privíta napríklad nasledovne.
Schôdza už nemá podmienku kvóra pre uznášaniaschopnosť, takže ad absurdum aj jediný účastník postačuje na priebeh schôdze.
Schôdza má program, ako začať?
Prvým bodom programu býva spravidla voľba orgánov schôdze. Orgánmi sú predsedajúci, zapisovateľ a viacerí overovatelia. Uvedený bod musí byť súčasťou schôdze aj keby nebol v programe uvedený. Prvým hlasovaním musí byť voľba overovateľov. Predsedajúci navrhne overovateľov zápisnice a o každom jednotlivo riadi hlasovanie. Zákon síce neupresňuje koľko môže alebo musí byť overovateľov, ale ich existenciu určuje v množnom čísle a preto máme za to, že by mali byť najmenej dvaja. Výsledok hlasovania predsedajúci ihneď vyhlási a tým sú overovatelia ustanovení do orgánu schôdze. Ak nie je nikto ochotný prihlásiť sa za zapisovateľa, túto povinnosť prevezme v nasledovnom poradí :
1. Správca / predseda SVB.
2. Zástupca vlastníkov, ak správca na schôdzi nie je prítomný / člen rady SVB.
3. Zvolený vlastník.
O zapisovateľovi predsedajúci taktiež dá hlasovať. Z logiky veci vyplýva, že zapisovateľ môže byť práve jeden.
Ak niekto navrhne zmenu predsedajúceho, pôvodný predsedajúci v tejto veci vedie hlasovanie a jeho funkcia konči až platným odhlasovaním nového predsedajúceho.
O orgánoch schôdze, teda o predsedajúcom, zapisovateľovi a overovateľoch vlastníci hlasujú tak že rozhodnutie prijme nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov. Pred každým hlasovaním je potrebné vyhlásiť, koľko je prítomných hlasov. Po každom hlasovaní je potrebné vyhlásiť, koľko hlasov je za, koľko proti návrhu a koľko sa zdržalo hlasovania. Uvedené fakty musia byť vždy uvedené aj v zápisnici.
Zmena programu schôdze.
Na začiatku schôdze sa stáva, že niekto navrhne zmenu programu schôdze. Následne vzniká polemika, či zmena na začiatku schôdze možná je alebo nie je. Rozhodujúcim faktorom či pripustiť takúto zmenu je obsah samotného návrhu. Pri hlasovaní sa prejednávajú veci, ktoré rôznou mierou následne vstupujú do výkonu vlastníckych práv, do pokojného užívania bytu alebo nebytového priestoru, do dobrých mravov v dome. Všeobecne platí pravidlo, že každý vlastník má právo na výkon svojich práv okrem iného účasťou a hlasovaním na schôdzi. Je jeho slobodným rozhodnutím, či sa na schôdzi zúčastní a svoje rozhodnutie prijíma na základe jej programu. Ak by sa na schôdzi bez predchádzajúcej informácie prejednávala vec, ktorá vo významnej miere vstúpi do vlastníckych práv a naruší alebo zmení významne pokojné užívanie nehnuteľnosti, je to dôvod, na základe ktorého by sa vlastník mohol rozhodnúť o účasti na schôdzi a uplatnení svojich práv. Preto zákon 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov otázku vyriešil ustanovením, ktoré prikazuje program oznámiť vlastníkom sedem dní vopred. Ak by teda niekto chcel doplniť program schôdze o celkom novú tému, zákon to nepripúšťa.
§ 14a ods. 2( zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.
Vypustenie bodu programu naopak nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv a toto podľa nášho názoru možné je, avšak takúto zmenu neodporúčame pre zamedzenie zbytočných emócií. Je potrebné tiež rozlišovať, čo je celkom nová téma a čo doplnenie ohlásenej témy (Príklad 1).
Vedenie schôdze a obmedzovanie a regulácia diskusie
Predsedajúci vedie diskusiu a na rečnenie udeľuje slovo. Občas sa vyskytnú rečníci, ktorých nie je možné nijako zastaviť. Prakticky nie je nijako možné obmedziť dĺžku príspevku diskutujúcich a zvládanie moderovania je len na schopnostiach predsedajúceho. Vlastníci si samozrejme môžu dohodnúť, že maximálna dĺžka príspevku bude len 3 minúty napríklad a ku každej téme sa môže každý vyjadriť iba raz, ale vynútiteľné to nie je.
Podstatné je, aby predsedajúci správne viedol najmä hlasovania. Pri hlasovaní musí dodržať nasledovné zásady.
1. Pre každým hlasovaním, a to aj v prípade že sa hlasuje o jednotlivých častiach celkového uznesenia, musí vyhlásiť, koľko je prítomných hlasov.
2. Pred hlasovaním musí prečítať presné znenie otázky, otázku po hlasovaní nie je možné dopĺňať (Príklad 2).
3. Po hlasovaní musí spočítať počet hlasov za, proti a vlastníkov ktorí sa zdržali hlasovania ako aj čas hlasovania a tieto fakty nechať uviesť do zápisnice.
4. Vyhlásiť uznesenie a zrozumiteľne vyjadriť či návrh o ktorom sa hlasovalo bol alebo nebol schválený.
Riadne a predčasné ukončenie schôdze
Za riadne ukončenie schôdze môžeme považovať stav, kedy schôdza prejedná všetky body programu schôdze, zo strany vlastníkov alebo orgánov schôdze už nie sú pripomienky alebo otázky alebo napríklad požiadavky na správcu (Príklad 3)
Za mimoriadne ukončenie schôdze sa považuje ukončenie pred prejednaním celého programu schôdze bez ohľadu na dôvod, ktorým môže byť ukončenie času prenájmu sály, nepredvídateľná okolnosť ako napríklad zdravotné komplikácia účastníka schôdze a iné. Dôvod však musí byť jasne vyhlásený, konkrétny a určitý, nesmie byť účelový ani nepravdivý. Z praxe ale v zásade kto schôdzu vedie, vie ju aj ukončiť a vyhlásením o jej ukončení je pokračovanie bez predsedajúceho diskutabilné.
V oboch prípadoch ukončenia schôdze sa do zápisnice uvedie aj čas ukončenia a v prípade predčasného ukončenia jeho dôvod.
Príklady z praxe
Ak je napríklad programom schôdze prístupový systém a niekto navrhne doplniť program schôdze o pravidlá možnosti otvárania z bytov a jeho rozšírenia na videotelefón, nejde o celkom novú tému a takáto zmena je prípustná. Máme však za to, že v zásade nepotrebuje osobitný súhlas na doplnenie programu schôdze, aby sa v bode schôdze o prístupovom systéme dala prejednávať. Naopak napríklad požiadavka na zriadenie kamerového systému aj keď sa javí ako možná súčasť prístupového systému predstavuje samostatnú vec, ktorá významne zasahuje do vlastníckych práv napríklad z titulu ochrany osobných údajov a preto nemôže byť prejednávaná a teda ani doplnená do programu schôdze ani ako súčasť bodu o prístupovom systéme.
Vlastníci odhlasovali, že opravu brány realizuje firma XY. Otázka znela, kto je za to, aby opravu brány realizovala firma XY. Po spočítaní hlasov predsedajúci nadiktoval výsledok hlasovania a uznesenie, že vlastníci rozhodli, že bránu opraví firma XY za sumu xxxx,- €. Takéto uznesenie však nie je v súlade so skutočnosťou a overovatelia by ho mali napadnúť, nakoľko o sume sa nehlasovalo. Platí teda, že suma týmto hlasovaním nebola schválená, vyžaduje to ďalšie hlasovanie. Je možno ho urobiť vzápätí na danej schôdzi, v danom bode programu. Ak námietku podajú až overovatelia, je o sume potrebné samostatne hlasovať v inom ďalšom hlasovaní.
V bode (ak taký bod program nemá tak jednoducho po prejednaní posledného bodu programu) rôzne jeden z vlastníkov navrhol úlohu pre správcu. Predsedajúci je povinný takýto návrh prejednať, nejedná sa o doplnenie programu schôdze. Ak si daný návrh vyžaduje aj hlasovanie, či vlastníci zaväzujú správcu k splneniu takej úlohy, predsedajúci musí dať na návrh vlastníka dať o takomto návrhu hlasovať.
Vlastníci na záver schôdze navrhli, aby sa na základe výsledkov diskusie niektoré veci schválili vo forme písomného hlasovania bez toho, že by takéto hlasovanie bolo v programe schôdze. Predsedajúci je povinný o takomto návrhu dať hlasovať a vlastníci sú oprávnení odsúhlasiť si termín, miesto hlasovania a jeho otázky aj bez toho, aby takéto hlasovanie bolo v programe schôdze. Takýto návrh schvaľuje nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov.
AUTOR
