Výber správcu je bežný proces, akým sa vlastníci rozhodujú, kto a za akých podmienok bude spravovať ich majetok. Pri výbere si stanovujú rôzne kritéria, podľa ktorých sa snažia rozhodnúť, kto naplní ich očakávania v čo najvyššej miere. Čo však, ak sú kritéria výberu nielen nezmyselné, ale aj v rozpore s platnou legislatívou? Vyradí dotazník správcov, ktorí odmietnu dojednania v rozpore so zákonom? Alebo len dotazník skúma ich bdelosť a vlastníci očakávajú, že im správca pravdivo odpovie že požiadavka je nesplniteľná a tým preukáže svoju odbornosť? Môže sa správca spoľahnúť, že vlastníci sú odborne zdatní, o rozpore požiadaviek so zákonom vedia a odmietnu práve správcov, ktorí im budú v dotazníku súhlasiť aj s požiadavkami v zjavnom rozpore so zákonom?
Ostatných pár mesiacov nás správcovia oslovujú s otázkami k dotazníku, ktorý im domy v procese výberu správcu, ako nádejným uchádzačom, zasielajú. Nie však preto, že by nevedeli vyplniť otázky týkajúce sa správy, ale preto, že dotazník obsahu viacero nezmyselných, až zarážajúcich otázok. Celkovo je v dotazníku 39 otázok a možnosť odpovedať aj na doplňujúcu časť. Nebudeme sa zaoberať bežnými otázkami, ale rozoberieme si tie sporné.
Otázka č.8
S pasívnym prístupom na účty bytového domu sa spája jedno podstatné riziko. Oprávnená osoba k pasívnemu prístupu vidí kompletné osobné údaje ostatných vlastníkov vrátane ich čísiel účtu, z ktorých prichádzajú platby. Priamo s tým nemáme žiadny problém, pokiaľ pasívny prístup má vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Predstavme si situáciu, kedy vlastník priestor predá, kataster povolí vklad a správca sa to dozvie až niekoľko dní až, bohužiaľ, občas aj mesiacov. V takomto prípade správca, ktorý súhlasil s pasívnym prístupom na účet, nezabezpečil, aby sa k osobným údajom po predaji bytu nedostal už nevlastník. Áno, je pravda že nemohol, nakoľko nedisponoval včas rozhodnou informáciou, ale zodpovednosť stále má. Správca je prevádzkovateľ a plne zodpovedá za ochranu osobných údajov vlastníkov. Čiastočným riešením je povoliť pasívny prístup zástupcovi vlastníkov, ale ani to nerieši situáciu, popísanú vyššie. Iba znižuje riziko, že sa správca o danej veci nedozvie, keďže funkcia zástupcu zaniká spolu so stratou vlastníckeho práva.
Otázka č.9
Táto otázka je z tých ľahších a vyžaduje len vysvetlenie. Pasívny prístup na účty bytových domov nie sú len v rukách správcu. Každá banka má osobitné podmienky pre poskytnutie pasívneho prístupu na účet. Daný proces trvá 3 až 7 dní a je závislý aj od toho, či osoba je alebo nie je klientom danej banky. Na pasívny prístup je nutné vydať danej osobe autorizačné nástroje a tie si musí daná osoba vyzdvihnúť na zvolenej pobočke banky osobne. Za dobu vyzdvihnutia však správca nezodpovedá a nedokážu ani odhadnúť.
Otázky č. 18-21
Tieto otázky sa týkajú uhrádzanie nákladov za tzv. prevádzku bytového domu a jej uhrádzanie z fondu prevádzky, údržby a opráv. Formulár sa pýta na servis a údržbu výťahov, poistenie bytového domu, revízie a upratovanie. Tieto otázky sú trochu chyták na správcov, ktorí nestihli upraviť svoje procesy s platnými ustanoveniami zákona a nezačali hradiť servis a údržbu výťahov a revízie z FO a poistenie a upratovanie zo služieb. Čo však treba poznamenať, že pravidlá v zmluve určuje zákon a vlastníci k nim majú čo povedať. Minimálne v rozsahu vyjadrenia odborného právneho názoru, nakoľko platné názvoslovie nie celkom vystihuje všetky činnosti na bytovom dome a minimálne upratovanie je sporné z hľadiska toho, či je nákladom fondu plnení, alebo opráv. Aj keď podľa nás patrí do fondu plnení, nakoľko nejde o udržiavanie v stave spôsobilom na riadne užívanie domu. Nie preto, že by sme boli proti upratovaniu, ale aj bez neho si dom zachová svoju podstatu a technický stav.
Otázka č. 22
Pri zmene správcu vyúčtovanie za predchádzajúci rok robí správca, ktorý dom spravuje 31.5. Samozrejme pokiaľ si tento správca nesplní svoju povinnosť, vlastníci jej splnenie očakávajú od nového správcu. Ale vyúčtovanie novým správcom podľa nášho názoru nemá dostatočnú právnu váhu, nakoľko nový správca nie je oprávnený na jeho spracovania a nový správca sa dostáva tiež do situácie, v ktorej ručí za niečo o čom nevie vyhlásiť na 100 % že je spracované z kompletných podkladov. Následne na to časti nevie vyriešiť korektne reklamácie. Preto je vhodnejšie vlastníkom odporučiť, aby sa vo veci vyúčtovania obrátili na súd a príkaznou žalobou sa domáhali voči bývalému správcovi splnenia si zákonnej povinnosti spracovania vyúčtovania.
Otázka č. 27
Pri tejto otázke, ak už vyjadríte súhlas, je viac ako nutné si dať pozor na textáciu v zmluve o výkone správy. Nesmieme zabúdať, že zástupca vlastníkov nemá právomoci rozhodovať o veciach, rozhodovanie o ktorých prislúcha všetkým vlastníkom. A akýsi fakultatívny orgán, komisia, ktorá vôbec nemá oporu v zákone už vôbec žiadne právomoci zo zákona nemá. V rámci pravidiel disponovania si však správca môže obmedziť vlastné právomoci a práve na toto si v textácii musí správca dať veľký pozor. Rovnako by obsahom takýchto dojednaní mal byť aj spôsob, akým bude zložený orgán, komisia, prijímať rozhodnutia a kto a akým spôsobom bude rozhodnutie tlmočiť správcovi a samozrejme aj akým spôsobom a komu bude správca zasielať požiadavku na rozhodnutie vo veci čerpania.
Otázka č. 33
V tejto otázke sa trochu vlastníkov zastaneme, nakoľko máme za to, že sadzobník je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o výkone správy a nepostačuje jeho otvorená existencia kdesi na internete. Rovnako jeho zmena by mala byť vlastníkom nielen oznámená, ale mala by byť nimi aj odsúhlasená. Dodáme k tomu, že len do momentu, kým bude rovnakým pravidlám podliehať zmena odmeny za správu. V ideálnom svete by sa tak odmena, ako aj sadzobník, mohli meniť ľubovoľne, avšak až po oznámení vlastníkom, uplynutí dohodnutej doby na rozhodnutie vlastníkov a prijatí alebo neprijatí nových cien a výšky odmeny a zjednodušené ukončenie zmluvy o výkone správy pre prípad, kedy vlastníci s navýšením nesúhlasia. Ale to už sú reči „de lege ferenda“.
Otázka č. 35
Táto otázka sama o sebe pôsobí neškodne, avšak môže spôsobiť, že sa správca zaviaže k povinnostiam tak, že si na seba ušije byť a vystaví sa trvalo hrozbám pokút.
Otázka č. 36
Táto otázka je prvá v rozsahu, ktorý je absolútne mimo zákonné ustanovenia a viaže sa otázku č. 35 a tým na plnení podmienok podľa otázok 4 až 33. Táto otázka zakladá dohodu o možnosti odstúpenia od zmluvy o výkone správy vlastníkmi za nedodržanie dohodnutých podmienok. Takéto ustanovenie by však bolo absolútne neplatným ustanovením, nakoľko zákon o vlastníctve bytov inštitút odstúpenia od zmluvy o výkone správy nielen že nepozná, ale principiálne ho zakazuje. Správa domu je totiž kontinuálny proces a nesmie byť prerušená. Žiadny dom, na ktorý sa vzťahujú ustanovenia zákona o bytoch nemôže byť ani jedinú sekundu bez správy. K tomu teraz trochu právne teórie.
Pri výpovedi sa zmluva ručí uplynutím výpovednej lehoty, počas ktorej si vlastníci môžu nájsť nového správcu. Ak výpoveď dá správca, rok po uplynutí výpovednej doby je kontinuita správy zabezpečená tak, že správca domu založí spoločenstvo.
Odstúpením od zmluvy sa zmluva ruší od počiatku a hľadí sa na ňu, akoby nikdy neexistovala. To je v priamom rozpore so zásadou kontinuity výkonu správy a teda odstúpenie, ktoré je absolútne iným právnym úkonom ako výpoveď, vo vzťahoch vlastníci a správca alebo vlastníci a SVB je neprípustné a nemožné.
Otázka č. 37
Ak si odmyslíme, že ide o inštitút odstúpenia, ktoré je v týchto vzťahoch nemožné, je sama o sebe veľmi vágnou a nebezpečnou. Povinností správcu podľa zákona je neúrekom a niektoré majú nejednoznačne nastavené pravidlá. Preto všeobecná sankcia, spájajúca sa s porušením povinností správcu je nebezpečná a môže byť extrémne ľahko zneužitá v neprospech správcu.
Otázka č. 38
Platí to čo je napísané pri otázkach č.36 a č.37 s tým, že vrátenie odmeny za 12 mesiacov je extrémne neprimeraná sankcia a najmä nie je definované, akým mechanizmom by sa vymáhala od správcu a či ide o zmluvnú pokutu alebo len akúsi dohodu, čo môže ovplyvniť postavenie správcu v prípade, že by prišlo k sporu.
Celkové zhodnotenie
Najmä k otázkam č.36 až č. 38 je nutné povedať, že ak správca takéto ustanovenia v zmluve podpíše, a to platí aj na vrátenie odmeny naviazanej na inštitút odstúpenia od zmluvy, budú v súlade s tzv. salvatorickým princípom nahradené zákonnými ustanoveniami ako absolútne neplatné. Pre správca tak súhlasom s nimi nehrozia žiadne väčšie reálne problémy, avšak môžu byť dôvodom na dlhodobo sa vlečúci súdny spor. Nie že by sme mali obavu z úspechu žalobcov v tejto veci, ale takýto prístup nepovažujeme za veľmi seriózny. Úlohou správcu je totiž aj edukovať vlastníkov a odvracať ich snahy realizovať a vykonávať rozhodnutia, ktoré sú v zjavnom rozpore s ustanoveniami právnych predpisov.
Celý dokument pôsobí, že sa jeho autor veľmi snažil aplikovať svoje skúsenosti z inej oblasti na oblasť výkonu správy. Bohužiaľ však bez toho, aby si naštudoval, alebo pochopil, odlišnosti zákona o bytoch ako lex specialis od všeobecných ustanovení občianskeho práva, pre oblasť správy bytov ako lex generalis.
Ako sa ho už rozhodnete vyplniť poctivo a odmietnuť požiadavky v zjavnom rozpore s platnými ustanoveniami zákona, pošlite im link aj na tento článok alebo ho do ponuky skopírujte, aby ste sa nediskvalifikovali. Zo skúsenosti správcov domy, ktoré si tento dotazník vyhodnocujú, vyraďujú z výberu správcov, ktorí odmietajú sporné dohody a zvýhodňujú spoločnosti ( takých odmietame volať správca ), ktoré nepoctivo a zištne sľúbia vlastníkom čokoľvek, len aby dom do správy získali.
AUTOR
