Dlhšiu dobu sa v súvislosti s elektronickým hlasovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa do popredia dostáva otázka zachytávania zmien vlastníckych vzťahov v reálnom čase. Predsa len je pri hlasovaní kľúčovou informáciou vzťah hlasujúceho k vlastníctvu daného priestoru alebo v prípade plnomocenstva k jeho vlastníkovi a následne k jeho vlastníckym právam. Neaktuálny zoznam vlastníkov môže spôsobiť také vady hlasovania, že sa toto stane neplatným.
Automatizované čítanie katastrálneho operátu
V snahe zefektívniť a zautomatizovať kontrolu vlastníctva pri výkone správy bytových domov komunita už dlhšie požaduje automatizovaný prístup k údajom katastra. Predsa len, spoliehať sa na zodpovednosť vlastníkov, môže priniesť viacero aplikačných problémov. Preto bolo snahou subjektov, ktoré elektronické hlasovanie prevádzkujú v rámci správcovského software, alebo ako nadstavby vo forme komunitnej aplikácie, vyhovieť vlastníkom aj správcom a svoj software pripraviť na automatizované čítanie katastrálnych údajov v reálnom čase. Bohužiaľ však karty zamiešal zákon číslo 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Problémový je najmä § 69.
Úrad prostredníctvom právnickej osoby zriadenej úradom poskytne na základe zmluvy fyzickej osobe alebo právnickej osobe údaje katastra vrátane osobných údajov fyzickej osoby ako dotknutej osoby evidovaných v katastri aj bez jej súhlasu alebo jej informovania, ktorých spracúvanie je nevyhnutné na plnenie ich úloh alebo povinností ustanovených podľa osobitných predpisov alebo na splnenie úloh realizovaných vo verejnom záujme.
V súlade s uvedeným ustanovením teda akýkoľvek subjekt, ktorý spracúva údaje vlastníkov na základe zmluvy nekoná vo verejnom záujme a preto automatizovaný prístup nedostane. A to sme sa konkrétne pýtali na tri najväčšie spoločnosti v tomto segmente :
1. ANASOFT APR
2. SUSEDIASK
3. RESITECH
Nie vlastnou vinou nemôžu automatizované čítanie katastrálnych dát do svojich aplikácií zakomponovať. Preto je nutné pred každým hlasovaním vlastnícke práva manuálne kontrolovať, aby správca mal absolútnu istotu, že hlasovanie spustí s evidenciou naozaj aktuálnych údajov.
Teraz ďakujme, že kataster nevyhovel
Možností, ako by sa automatizovane čítané dáta spracúvali, je viacero. Ak by však boli čítané on-line, teda nie len kontrolované na pokyn správcu stlačením tlačidla či klikom myšou, taká aplikácia by bola momentálne mimo prevádzku. Je zaujímavé, ako neochota a nemohúcnosť občas urobí radosť alebo ako sa vraví, len nech sa nám naozaj nesplnia všetky naše želania.
Hlasovanie počas výpadku katastra
Momentálne nie je možné overiť, či daný vlastník stále je vlastníkom bytu či nebytového priestoru v bytovom dome a či teda disponuje alebo nedisponuje hlasovacím právom. Ako sa možno popasovať so situáciami, ktoré momentálne vznikajú?
1. Vklad bol podaný a nebol do výpadku katastra zapísaný, alebo ešte nebol podaný
Táto situácia v sebe nenesie takmer žiadne riziko. Hlasovacie právo vzniká momentom povolenia vkladu a je irelevantné, kedy bola podpísaná zmluva a podaný návrh na vklad do katastra. V tomto prípade je nereálne, že by sa udiala zmena k dátumu, ktorý by ovplyvnil oprávnenie hlasujúcich z titulu prevodu vlastníckeho práva.
2. Vklad bol podaný aj zapísaný pred výpadkom katastra a nový vlastník sa neprihlásil, prípadne ani pôvodný Vám nedal vedieť o zmene vlastníctva.
V takomto prípade by umožnenie hlasovania pôvodnému vlastníkovi znamenalo neplatný hlas. Preto je v tomto období hlasovanie tesnou väčšinou pomerne rizikové a je veľmi vhodné poučiť vlastníkov o rizikách tesného výsledku. Na strane druhej je obrana voči platnosti takéhoto hlasovania limitovaná preklúziou práva na podanie jediného opravného prostriedku, ktorým je žaloba prehlasovaného vlastníka. Ale ak sa na to pozrieme optikou ŠFRB či banky, ak by sa ukázalo aj neskôr, že rozhodujúci hlas bol neplatný, úver dom nedostane. Štatisticky sa však situácia predaja bez prihlásenia nového vlastníka nedeje až tak často s výnimkou prevodu bytov na rodinných príslušníkov. Na získanie právnej istoty je dôležité výsledok dosiahnuť s počtom hlasov aspoň o dva až tri vyšším, ako je najmenej potrebné. Dôležitým faktom je tiež to, že správca nie je oprávnený posudzovať a vyhodnocovať platnosť jednotlivých hlasov, ale iba zistiť výsledky, teda ich počet. Preto je v rovnakej miere daná vec na zodpovednosti hlasujúceho vlastníka.
3. Vlastníctvo sa zmenilo rozhodnutím o dedičstve alebo súdu a katastre ho ešte nevyznačil pred výpadkom katastra.
Táto situácie v sebe vlastne nenesie riziko, ak sa nový vlastník prihlási a preukáže len rozhodnutím o dedičstve alebo rozhodnutím súdu. Je nutné umožniť mu hlasovať aj v prípade, že nedisponuje listom vlastníctva, nakoľko vlastnícke právo na dediča prechádza dňom smrti poručiteľa a na oprávneného zo súdneho rozhodnutia dňom právoplatnosti takéhoto rozhodnutia.
Čo všetko momentálne nezapíšete
- zmenu vlastníctva
- existenciu záložného práva
- výkon záložného práva
- poznámky, ťarchy
- zabezpečovací prevod práv
- nového predsedu SVB, ak ním na dome doteraz nebol
- vstup SVB do likvidácie, ak je likvidátorom vlastník, ktorý nebol predsedom SVB
- zmenu vlastníctva
- existenciu záložného práva
- výkon záložného práva
AUTOR
