Hlasovacím otázkam a ich koncepcii nebýva vždy venovaná dostatočná odborná pozornosť a preto v praxi je možné sa stretnúť s otázkami, ktoré nie celkom alebo nie dostatočne vyjadrujú zamýšľaný obsah a ich realizácia v praxi je potom problematická alebo často až nemožná. Minimálne vytvára priestor pre zbytočné spory. Existuje však jednoduchý spôsob, ako otázku správne vytvoriť.
Riešenie bude vyžadovať naštudovanie
Máme pre Vás odpovede na otázky
Máme pre Vás praktické príklady
Napriek tomu, že by sa táto téma mohla javiť ako triviálnou, nie je to vždy tak. Iste sa medzi nami nájdu praktici, ktorí otázky správne, ako sa vraví, súkajú z rukáva, avšak najmä v hraničných situáciách, kedy sa nedá celkom spoľahnúť na svojich zástupcov, je koncepcia otázky často tvrdým orieškom. Problémom zle koncipovanej otázky je často nejasný výsledok hlasovania, ktorý nie len že umožňuje viac ako jednu interpretáciu vôle, ale vytvára priestor pre spory a dokonca až súdne konania. Právna teória hovorí, že v prípade vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak je jasný prejav vôle, nezáleží tak až na slovíčkach. Na to sa však nedá spoliehať vždy a už vôbec nie pri vzťahoch medzi vlastníkmi navzájom. Hlasovania totiž nezaväzujú len správcov alebo spoločenstvá, ale vytvárajú aj pravidlá pre vlastníkov samotných, zaťažujú ich novými platbami či povinnosťami, alebo iným spôsobom upravujú alebo obmedzujú ich práva alebo povinnosti. Podľa nasledovného výkladu je však možné nakoncipovať pri troche snahy otázky tak, aby eliminovali v maximálne možnej miere najčastejšie chyby pri ich tvorbe. Ak máte otázku, ktorú si netrúfate ani podľa nasledujúceho návodu zložiť sami, neváhajte nás požiadať o pomoc.
Základná skladba otázky
Súhlasíte *** činnosť *** predmet otázky *** vlastnosti predmetu *** limity
Podľa zákona o bytoch vlastníci pri hlasovaní vyjadrujú svoj súhlas alebo nesúhlas. Preto každá dobre koncipovaná otázka začína slovom „Súhlasite“. Dokonca aj vtedy, ak je otázka pomerne zložitá a obsiahla, napríklad pri komplexnej obnove. Vtedy otázka svojim rozsahom zaberá často aj niekoľko strán, ide o tzv. úplné znenie schvaľovaného návrhu. Aj vtedy však otázka začína slovom „Súhlasíte“ a pokračuje „ s úplným návrhom č.xx k napr. ručeniu za úver?“ Ak ju však skladáte sami, nasledujúce časti by Vám mali pomôcť.
Jednotlivé časti otázky
Pri jednotlivých častiach nejde o absolútny výpis a dokonca nie vždy je nutné trvať na slovoslede alebo poradí jednotlivých slov v otázke. Uvedený zoznam je orientačný a voľba jej slov je vždy na tom, kto ju koncipuje. S ohľadom na uvedené je však lepšie zvážiť, či jej obsahom je naozaj všetko čo ním byť má a v poradí a rozsahu, ktorý nie je zameniteľný a neumožňuje viac ako jednu interpretáciu.
1) Činnosť
a) Zmena
b) Zvýšenie
c) Zníženie
d) Výber
e) Uzatvorenie
f) Zrušenie
g) Odvolanie
h) Ukončenie
i) Výpoveď
j) Odstúpenie
k) Ustanovenie
l) Určenie účelu
2) Predmet otázky
a) Overovateľ
b) Zástupca vlastníkov
c) Komisia
d) Dodávateľ
e) Tvorba alebo čerpanie fondu opráv
f) Zmluva
g) Spoločenstvo
h) Forma správy
i) Podieľanie sa, prispievanie, spoluúčasť
3) Vlastnosť predmetu voliteľná aj viacnásobne
a) Písomné hlasovanie
b) Predmet zmluvy alebo povinnosti
c) Hodnota predmetu
d) Osoba
e) Spoločnosť
4) Limit otázky voliteľný aj viac násobne
a) Od dátumu
b) K dátumu
c) V rozsahu
d) V súlade s predloženým návrhom
e) Vymedzenie okruhu zaviazaných
f) Odkaz na spresňujúce hlasovanie
Chcete vytvoriť otázku k schváleniu dodávateľa podľa predloženej ponuky číslo 123456. Takáto triviálna otázka sa často v hlasovaniach vyskytuje v podobe napríklad „Ste za to, aby Firma s.r.o. opravila dvere za 300,- €?“ Ale podmienky tej opravy z ponuky môžu obsahovať aj iné podstatné fakty a navyše otázka či ste za nie je v súlade s gramatickým výkladom zákona. Preto otázku správne zložíte nasledovne :
Súhlasíte s výberom (1d) dodávateľa (2d) Firma s.r.o. (3e) na opravu vchodových dverí (3b) podľa ponuky číslo 123456 (4d).
Chcete zmeniť tvorbu fondu opráv na 1,- € / m2 teda 0,01 € na jednotku podielu a to od budúceho mesiaca teda na príklad od 1.4.2023 a to len pre byty. Veľmi častou chybou je otázka typu „Vlastníci menia tvorbu do FO bytov na sumu x?“ Opätovne treba zdôrazniť, že otázka má mať akýsi logický slovosled a obsahom by mala predchádzať viac ako jednému výkladu a rovnako by sa nemala spoliehať na logiku limitu „po odhlasovaní“, kedy zjavne chýba určenie účinnosti zmeny. Správne zložená otázky by mala znieť nasledovne :
Súhlasíte so zvýšením(1b) tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv(2e) na 0,01 € na jednotku spoluvlastníckeho podielu(3c) s účinnosťou od 1.4.2023(5a), pričom zmena sa týka len tvorby pre byty(4e).
Chcete vypovedať zmluvu o výkone správy s terajším správcom čo najskôr. Veľmi častou chybou je otázka koncipovaná veľmi neurčito a často aj nesprávne, napríklad „ Odstupujete od zmluvy so správcom?“ Ak odhliadneme od faktu, že od ZOVS nie je možné odstúpiť, ale je možné ju len vypovedať, ani definovanie správcu jednoduchým slovom nie je postačujúce a chýbajúci dátum výpovede je zdrojom často účinnej obrany voči takto koncipovanej výpovedi. Správne by otázka mala byť zložená nasledovne :
Súhlasíte s výpoveďou(1i) zmluvy o výkone správy(2f) s terajším správcom Firma s.r.o.(3e) k 1.6.2023(4b)?
V tomto prípade potom je nielen jasne a správne uvedené o akom úkone vlastníci majú záujem hlasovať, voči komu je ten úkon smerovaný, ale aj jasne zadefinované k akému dátumu má byť realizovaný. Je pravdou, že výpoveď začína plynúť od 1. dňa nasledujúceho mesiaca po jej doručení správcovi a bez limitu v otázke by sme sa zaobišli, ale ak ju chcete realizovať ku konkrétnemu dátumu, musí byť v otázke uvedený.
Chcete si odsúhlasiť účel čerpania prostriedkov FO na dodávateľa kamerového systému a dodávateľa vybrať neskôr. Správne znenie otázky by malo byť :
Súhlasíte s účelom čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv(1l) pre potreby montáže kamerového systému(2e) s maximálnou cenou diela do 15.000,- € s DPH(3e) s platnosťou do 31.12.2023.
Na základe takto koncipovanej otázky si vlastníci vedia odsúhlasiť účel čerpania na konkrétnu vec, s limitovaným finančným rozsahom a časovou platnosťou. Takýto súhlas vyžaduje nadpolovičnú väčšinu všetkých hlasov, avšak následný výber dodávateľa bude potrebovať už len nadpolovičnú väčšinu zúčastnených, čím sa hlasovanie zjednoduší a ľahšie dosiahne výber dodávateľa. Súhlas má svoje limity, preto nikto nemôže vec napadnúť s tým, že si niekto vytvoril priestor pre neobmedzené disponovanie s prostriedkami vlastníkov.
Chcete hlasovať o tom, aby vlastníci na prvom poschodí nemuseli prispievať na energie za výťah od 1.6.2023.
Opätovne správne znenie otázky by malo byť:
Súhlasíte so zrušením(1f) povinnosti prispievať(2i) na spotrebovanú elektrickú energiu výťahov(3b) pre vlastníkov bytov na prvom nadzemnom podlaží(4e) s účinnosťou od 1.6.2023(4a).
AUTOR
